板块进化，产品进化，配置进化，思维进化......在南京限购、限价的调控背景下，房企利润空间被进一步压缩，但购房者却比从前任何一个时间里都更加重视产品力和人文关怀。这也代表着，好产品和优秀的开发理念，依然会得到市场更多的尊重。

  也就是从近两年开始，这种新常态下的市场变局，正在倒逼更多的开发商一定要通过不断“进化”，去巩固自身的地位和话语权。

  刚在上个月底突破“千亿”大关的新城控股，就一直是“地产进化论”的坚定执行者。也正因为追求持续进化、超越和自我更新，新城在南京最终实现了从小到大，从弱到强，从刚需快销到高端改善的“弯道超车”。

  深耕南京十五年，从刚需产品摸索起步，再一鼓作气进军改善乃至终极置业领域。同时彻底改变一家房企在人们心中最初的固有印象，这并非是容易的事情。但，新城却做到了。

  从2002年首次进入南京，新城还是一家并不起眼的“非著名”开发商。当时，央企尚未大规模进入南京，南京人也仅对银城、城开、栖霞建设、长发都市等本地房企较为熟悉。对于新城这个初来乍到的“外来户”，大多数南京客群可谓“无感”。

  事实上，很多人并不知道，这家来自常州的民营房企在当地早已“呼风唤雨”，跃居龙头。但它的目标显然不仅限于此，为了做江苏房企阵营的“老大”，新城将南京作为走出大本营后向外扩张的第一座城市。

  作为江苏省会和楼市兵家必争之地，南京房地产市场远比常州要复杂多变。如何在“老司机”群雄逐鹿的竞争中杀出一条血路？是后来者新城必须要面对的课题。

  所以，新城在进入南京的8年内，只做了3个中小体量的项目进行“试水”。分别为：2005年位于莫愁湖二道埂子的新城逸境，2007年位于仙林大学城的新城尚东区，2008年位于迈皋桥合班村的新城尚座。

  客观而论，新城在南京早期的作品总体上中规中矩，甚至“姿色平平”。有业内人士指出：是因为当时的新城还处于对南京市场的初期摸索阶段。第一个任务是快速积累不一样的住宅开发经验，求稳为上。同时在南京楼市初步奠定口碑。

  所以，我们正真看到了新城最开始一步一个脚印，用了8年在南京做的三个项目，分别代表着高层、小高层和低密度多层洋房三种住宅产品形式。背后折射出来的是新城“齐头并进”的“小目标”，以及长期深耕南京的决心。

  作为当年与万科一起拓荒二道埂子的“先锋盘”，为南京新城在高层居住小区营造上提供了示范和经验积累

  新城南京首个“延续东方人居哲学”的项目，建筑由奥地利AFC事务所设计，景观由新加坡柏景公司设计，又被业内称为仙林“小白楼”墅区

  这里有必要重点提下新城尚东区这一个项目，它是新城在南京首次采用院落形式的低密度多层项目。小区由花园洋房、联排别墅和叠加别墅三种物业类型组成。单位面积从76平米至194平米不等。甚至，我们大家可以在它的身上看到今天“璞樾”系的若干影子。

  之所以这么说，是因为尚东区采用了在今天来看依然极具中式情怀的材料符号和构件：比如白墙、灰砖、黑色金属压顶、青石铺地、木门、花格窗，辅以叠院、退台、空中庭院等空间形式，以及竹林与小桥流水的景观嵌入，营造新中式人文的居住氛围。

  作为南京新城对现代中式风格住宅的早期大胆尝试，尚东区还创造性设计了包括中央景观院落、组团院落、私家小院落的三重院落空间。这为新城后来在南京开发的一系列低密度高端项目提供了丰富的经验、借鉴和范本。

  2011年，新城在南京的首个精装修楼盘新城金郡亮相，让昔日“被人轻视”的尧化门首次拥有了高品质的成品住宅。这在当时的整个城北板块也是屈指可数。也让新城在南京刚需市场上的口碑第一次声名鹊起。

  从那之后，新城开始在南京“火力全开”，步入高速周转开发的快车道。尤其在产品摸索和尝试上，多次做到“敢为人先”：比如在江北高新区开发第一个精装修成品住宅香溢紫郡，比如在江宁九龙湖畔首创“湖叠”产品惊艳市场的玖珑湖，比如在仙林湖开发首个“Think芯”模块化住宅试点项目香悦澜山。

  值得一提的是，新城建筑技术研究院作为中国百年住宅战略及其技术体研发的核心单位，多年前就站在国内住宅精工趋势的前沿，提出了“百年住宅”的升级研究体系“Think芯”。

  2016年升级为2.0版本，通过6大维度，56项技术和无限开放性的技术接口，打造会思考的“芯”住宅，为城市人居创建更舒适、安全、优质的生活空间。

  作为国内住宅产业化和标准化的先行者和实践者，新城控股其实非常渴望从最初人们印象中的“刚需房企”剥离出来，它一直有意识地避免被轻易定型，也在积极谋求向高端改善房企进阶转型。在深耕南京的十多年时间里，新城的每一个作品，尤其是低密度叠墅产品，都在为后来“璞樾”系高端人居产品线的问世积累了大量宝贵的经验。

  十五年，新城一直在等待一个机会。等到它在南京全面“站稳脚跟”之后，一个覆盖住宅全生命周期的产品进阶战略，渐渐浮出了水面。

  常言道：“厚积才能薄发”。新城一直都在思考一个问题：它究竟要为市场带来什么？

  新城内部高管人士曾经坦言：“目前，国内房企面临的最严重的问题是‘蛋糕’在逐渐变小，市场从过去的高增长期过渡到平稳期。在这样的一个过程中，很多开发商将退出市场，留下来的企业才会走向远方”。

  助推新城继续“走向远方”的，就是打造对标现代高净值人群生活方式的顶级产品线月，新城控股宣布正式推出酝酿已久的高端产品线“璞樾系”。并一口气在南京城东仙林板块连接布局“璞樾双子”—璞樾钟山与璞樾和山。两大新中式高端人居项目的问世，标志着新城在南京的发展迈入了一个新阶段。

  事实上，在璞樾系推出之前，新城就已开始对高端人居生活方式来进行了深入研究，提出了聚焦改善型客户终此一生的产品需求。通过对拙政园、瞻园、南京博物院、美龄宫等为代表的古典园林及中式建筑的大量研究，新城找到了当前高净值人群渴望回归中式院落生活的这一核心痛点。

  比如近年开创南京新中式豪宅风潮的新城璞樾钟山，就可以视作这家千亿级房企对标世界级新中式生活方式，焕新南京豪宅产品力的极致体现。

  对于这块位于紫金山正东面中轴线的绝版宅地，新城上下寄予了极高的厚望。据项目内部人士透露，

  通过大量的客户调研和收集反馈，决定放弃民国风，改为做让南京市场“眼前一亮”的新中式风格。众所周知，新中式建筑是近年楼市出现的新产品，由于成本比较高，并不是每家房企都愿意做。一方面，项目要完整沿袭中国传统建筑的宅、院、坊巷等建筑造型，体现礼制内涵的回归。另一方面，也要做到“中而不古”，体现与时俱进的科技感与人文关怀。

  “璞为石，樾为木”。为了营造媲美中国皇家礼制的宽宅深院和名门望族栖息地，璞樾钟山在“石头”的运用上可谓“无所不用其极”。并将石与木的元素大量应用到园林体系中。

  从新城璞樾钟山正门出发，到视觉景观中心璞樾亭，装饰着约37种奇石珍玉。据说是新城项目团队不辞辛苦，走遍全国各地，花费重金用尽心思挑选而得。

  比如，长达25米的爵士白大理石照壁，极难打理。据说新城不惜耗费双倍人力物力，一次性雕琢整块外墙，只为呈现最震撼的浮雕石刻

  还有，用500吨的天然太湖石打造原生湖岸。单单运输一项，就耗费了大量成本

  项目由国内顶尖建筑设计师宋照青担任建筑总规划，美国国际景观规划公司摩高担当景观设计，亚洲最具东方文化的设计大师琚宾老师以及全球最贵公寓—海德公园一号的设计团队HWCD担任精装设计。

  一街三坊四巷五院的总体布局。三进院落，水系蜿蜒，围绕璞樾亭徐徐展开。每家每户都有自己的庭院，讲究归家的仪式感和尊崇感，营造三重礼序空间。这也是新城顺应高净值人群消费趋势进化，反复提炼新中式大宅的最佳注脚。

  看得出，新城所有做出的这一切，都是为了体现“进化”二字。尤其当我注意到璞樾钟山几个打破常规的“逆天”细节，更是感到比较意外甚至是吃惊。

  比如，长达6米的厨房面宽，设置了中西双厨两个操作区域。全套配置德国博世三眼灶、消毒柜、蒸烤一体箱、壁挂式油烟机，高仪龙头、意大利威乃达橱柜等。

  比如，全屋净水系统，配置100微米高精度食品级不锈钢滤网。龙头采用一体式卡接滤芯，避免二次污染，即开即饮。

  比如，YKK系统门窗，隔音达到30db以上，关上窗噪音直降30分贝。水密性达到700pa，气密性达最高等级8级，可抵抗12级台风。

  比如，百朗新风过滤系统，能将90%以上PM2.5一次过滤。每24小时全屋空气置换一次。

  上天入地、电梯直达、全套房设计、同层排水、楼板加厚、14米面宽、最大7.2米级横厅、六开间朝南......所以，我们也就不难理解，璞樾钟山自2017年1月1日开盘后，为何能以销售近30亿的佳绩谱写“钟山热效应”，成为南京城东700万-1000万级豪宅的代表，也将南京精装叠墅的产品力推向了前所未有的高度。

  但南京新城并不止步于此，它通过璞樾系面世后的市场反馈，敏锐地发现高净值人群的需求缺口，又不失时机地提出了“东方美学居住标准”概念。并通过今年5月18日一场盛大的发布会，对东方人居中强调的“返璞归源“进行了更细致深入的解读。

  从量变到质变，从谋变到裂变。在不断追求进化，突破自我道路上的新城，以“建筑重回东方”的优雅姿态，最终实现让南京人“生活雅致如璞，家族茂华如樾”的愿景顺利落地。

  一般来说，仅凭一两个项目就能了解一个开发商，似乎不太可能。但通过“璞樾”系了解新城控股这家房企，以及它树立的产品观、生活观和价值观，却是完全有可能的。

  基于这个客户的真实需求点，新城开始走出一条与众不同的转型进阶之路：先创立一个品牌，再去反哺项目。拒绝野蛮生长，坚持将少量产品做极致，

  继璞樾钟山之后，继续传承“璞樾”东方人居概念的是璞樾和山。这一次，新城依然选择在南京城东贵胄之地深耕品牌，欲将“山”的情结进行到底。

  璞樾和山，择址城东仙林，汲山水之灵，筑一代稀贵居所，弘当代雅士精神。作为璞樾系在南京的第二个项目，和山在产品DNA上继续进化，定位为能够完全满足“三世同堂”的主城人文山水纯墅住区。主力产品面积为上叠169平米，中叠174平米，下叠298平米。整个项目仅有300多个单位。

  在洞察了南京高净值人群的生活小习惯和居住环境需求后，璞樾和山提出了“家庭层”、“私密层”、“兴趣层”的三叠格局理念，并将这一理念融入到居住空间中。以客户为本，精心描摹了一幅中国士大夫文人的生活画卷。

  首层“家庭层”，和山着重于室内空间的立体延展。因此在最大限度上实现了约7.4米超大面宽的餐客一体双厅。入门处双动线划分，体现出了罕有的大空间尺度感。

  二层是“私密层”。和山整体实现了全套房设计，全层零噪音处理，且做到六间朝南。主次卧均配备独立卫浴和独立衣帽间，私密性更强。

  “兴趣层”通过将地下层单独开辟出来，形成了一个大尺度专属私人空间。在这里，闲趣生活都可以自由定制。比如藏酒，文玩，茶艺，书画，运动等，是举办私家派对的最佳场地。

  和山对于有天有地的院子，也是极尽疼爱。专门精选木材进行组合加工，于庭院中打造一处围合的木质露台。一半石阶搭配一半木材，这样的高附赠产品，放眼南京并不多见。

  只做叠墅产品，只做东方园林，只做新中式礼制，只做为高净值人群量身定做服务，将现代科技与传统人文完美结合的高的附加价值大宅，同时实现为区域创造新一轮的价值溢出。这是“璞樾系”在问世后一直专注做的事情。

  从钟山，到和山。越来越深谙南京客群消费心理的新城控股，已经找到了别墅从最初的身份象征，到自我内心满足，再到逐渐向生活的本质回归这把新“标尺”。以“璞樾”系产品为代表，在实现居住单一化向复合化转变的同时，也开始当仁不让地引领着南京新中式“墅居”的进化趋势。

  目前，新城控股在南京已实现“家庭全生命周期”覆盖，是南京唯一拥有墅居“全系别墅”产品的房企。不仅深耕大城东地区，同时在售700万-1000万级的璞樾钟山，600-700万级的璞樾和山，还一路向东开发了位于句容宝华山板块的新城源山，以300万的“亲民价”，为南京人打造超高的性价比的资源型别墅。

  归纳起来，“山林闲心”、“坡地情怀”、“雅望方园”和“匠心致物”是支撑源山项目价值的四大体系，也是贯穿项目内核的灵魂所在。

  “山林闲心”，是一种闲趣和逸致。山外的人，在拼命追赶时间。而山上的人，则需要用心感受时间。比如下图这种超大的无边际泳池，可让你在像鱼儿般畅游的同时，视线无缝衔接原生万方湖境，沉浸在极致的山湖体验中。

  “坡地情怀”，也是源山最大的特质之一。项目充分尊重山湖原生轮廓，依山就势，环湖而建，开创坡地式围合别墅之先河。

  值得一提的是，源山对宝华山下的这片原生内湖极其珍视和爱惜。专门花费巨资将其改造成3层湖境：第一层为南整片10000㎡湖域，可以垂钓；第二层为内湖北侧3000㎡生态湿地，起着调节水质等功能；第三层为大型水景千岛叠溪，位于湿地和湖域之间。其灵感来源参考了日本顶级精品度假酒店—虹夕诺雅酒店景观，水流层级错落，汀步蜿蜒，宛若水中蓬莱。

  源山共有阅湖、凌湖、云山、半山、悦山5款户型，临湖联排面积约159-210㎡，观山叠墅面积约128-156㎡。

  所有联排的户型里几乎每一个房间都做成了全套房，房间内既有卧室、盥洗室又有书房、独立衣帽间等，既保留了独立生活空间，又保证了共同生活的亲属适合的交流尺度。联排约4.5米层高（叠墅约4.2米层高）的地下兴趣空间，叠墅约2.15米的阁楼空间，是新城源山户型里特别保留的个性化功能场所。地下室改造后可作为茶室、游戏室、私家影院等，阁楼也可改造为画室、收藏室等，这与璞樾钟山、璞樾和山几乎是“一脉相承”。

  通过梳理，我们显而易见：最早在南京并不为太多人所熟知的新城，发展思路就是小步快跑。每一次进步看似虽小，但频率极高。最终实现了巨变式的效果，做到了在南京真正意义上的“弯道超车”，完成了从最初的“刚需房企”印象到“高端改善房企”身份的华丽转型。

  透过新城在南京的产品进化论，我们也就不难理解，新城为何能从一家启动资金100万元的地区性小房企，短短二十多年就已发展为资产超过1000亿元的全国15强大鳄。并且在2017年只用了11个月，业绩就全线突破千亿大关，一跃晋升成为江苏唯一的千亿民营房企。

  展望未来，新城这头“奔跑的骆驼”大势已起。它将继续在自我进化的道路上驰骋，或将以更加令人惊艳的产品力，不断进阶的品牌力，以及对高端改善人居的深刻理解，引领南京楼市进入新一轮精细化的“智变”时代。

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